ТСЖ

[sergey_cheban]

Я являюсь председателем ревизионной комиссии в ТСЖ дома, в котором я живу. Поэтому вижу чуть больше других людей. Делюсь впечатлениями.

0. Целесообразность создания ТСЖ зависит исключительно от наличия человека, готового всерьез взвалить на себя эту работу. Если такой человек есть - он может привести дом в порядок. И более того, вокруг такого человека выкристаллизовывается актив дома - люди, готовые помогать, следить за порядком и т.п. Если такого человека нет - я не думаю, что из затеи с ТСЖ будет толк.
1. Первая задача - организовать ТСЖ. Нам в этом помогла некоммерческая организация "Товарищ" - контакты у меня где-то остались. Собирались дважды. Первое собрание - "поговорить, подумать, позадавать вопросы". Второе - с протоколом, кворумом и пр. - для принятия решения. Оба раза - в актовом зале ближайшей школы. У нас вообще странно и не до конца понятно получилось: похоже, какая-то странная контора решила "захватить" наш дом в управление, а нынешний председатель - перехватил инициативу.
2. Принять дом в управление. Заключить договоры с водоканалом, лифтерами и пр. Подписать акт приема-передачи, описав протекающие крыши, воду в подвале и пр. Опять же, бухгалтер нужен: открыть счет в банке, встать на учет в налоговой... Денег на этом этапе нет ни копейки, а работать приходится много.
3. Начать работать. Сразу появятся конфликты на тему правильности расчета квартплаты. На самом деле квартплату считает ГУП ВЦКП "Жилищное хозяйство" (можно и самим, но смысла, по-моему, нет), но ругать будут председателя и бухгалтера. Иногда - матом.
4. Бюджет ТСЖ - очень не гибкий. Да, вся квартплата приходит на счет ТСЖ. Но из нее львиная доля сразу уходит на платежи за воду, лифты и пр. Вот сколько в квитанциях написано, столько в большинстве случаев и уходит. После обязательных платежей остается очень небольшая сумма, которую можно пустить на ремонт чего-нибудь сломавшегося.
5. А вот этими небольшими деньгами нужно распоряжаться с умом. Самый тупой вариант - заключить договор с жилкомсервисом на "техническое обслуживание и текущий ремонт". Дальше ТСЖ будет исправно перечислять деньги, а жилкомсервис - делать по минимуму. Лучше - оплачивать конкретную работу, причем быть готовым сотрудничать не только со своим жилкомсервисом, но и с другими организациями.
6. А дальше - начинается текучка. Текущие крыши, вода в подвалах, аварийная электропроводка, сломанные входные двери (и, как следствие, другие тарифы на отопление - а в квартплате этого нет), сломанные мусоропроводы и т.п. Все нужно делать срочно-срочно-срочно, а денег нет. Приходится выбирать: то ли крышу починить, то ли подвал осушить, то ли стекла на лестнице вставить. У нас ТСЖ управляет домом полтора года, сейчас очередь дошла до почтовых ящиков.
7. Часть денег выделяют депутаты, записывая дом в разные адресные программы. Это, кстати, еще один из плюсов ТСЖ: депутаты направляют деньги туда, где они будут потрачены с пользой, а не разворованы.
8. Неплатежи. Их не так уж много, но по карману ТСЖ они бьют чувствительно: водоканал и прочие монополисты выставляют счет ТСЖ, и их не интересует, кто из жильцов сколько не заплатил. Платить приходится за счет ремонта крыш и подвалов.
9. Председатели охотно идут на контакт. Если есть какая-то проблема - значит, с ней почти наверняка столкнулся и соседний дом. И, скорее всего, председателю соседнего ТСЖ уже известно, как эту проблему решать.
10. В квитанции в нашем доме добавлен платеж "на административно-управленческие расходы - 95 копеек с кв. м." - компьютер, принтер, бумага, зарплаты председателя и бухгалтера.
11. Зарплата председателя и главбуха даже в нашем тысячеквартирном доме - что-то около 12 тысяч рублей грязными. ТСЖ платит за них ЕСН, оплачивает отпуск и пр.

Comments

[dmitrmax.livejournal.com]

Интересный пост.

А сколько квартир в доме и какого он года?

И почему не поднять кварплату рублей на 20-50, договорившись с жильцами? Деньги не такие большие для каждого, зато сразу появится бюджет.

Как теперь выглядит то, что раньше называлось ЖЭК/ЖЭУ или ещё как-нибудь? Где у вас сидит тётенька, которая принимает жалобы и заявки на вызов сантехника?

Бухгалтера не проще ли аутсорсить?

Ну и наконец, можно ли сказать, что от ТСЖ стало лучше? Если да, то в чем?

[sergey_cheban]

Дом - тысяча квартир, 1970 года постройки.
Квартплату подняли на 95 копеек с квадратного метра. Назвали административно-управленческими расходами, утвердили решением общего собрания.
ЖЭК сейчас называется ЖЭС-8 ООО "Жилкомсервис №1 Невского района СПб". Мы, кстати, переприкрепились из ЖЭС-8 в ЖЭС-9: эта жилконтора изначально работала в новостройках с кооперативными домами, руководство там более вменяемое, да и работники тоже. Сразу стало заметно лучше, хотя обслуживающая организация не изменилась. Просто поставили вопрос: "Не будете обслуживать нормально - уйдем к другим".
Насчет аутсорсинга бухгалтерии - не знаю. Кроме прочего, бухгалтер вместе с председателем ведет прием. Собирает всякие заявления о перерасчетах. Наверное, это все решаемо.

У нас от ТСЖ стало заметно лучше:
- в подвале стало сухо.
- мусоропровод перестал забиваться.
- У нас в подъезде после пожара с электричеством был полный атас. Привели в порядок (половина - за счет ТСЖ, половина - за счет жильцов подъезда).
- Недавно почтовые ящики повесили.
- Миргородскую лужу перед домом починили.
- Расширили проезд вокруг дома. Теперь машины можно ставить не вдоль дома, а поперек. (Это - вместо планового ремонта вполне еще приличного асфальта).

[dmitrmax.livejournal.com]

Я чего-то не понял, этот ЖЭС - он какую функцию теперь выполняет, если прием ведет бухгалтер и председатель?

[sergey_cheban]

Там, насколько я понимаю, остались две функции:
1. Паспортный стол. Получение Ф9 и т.п. Насколько я понимаю, в жилкомсервис все это не переехало, а стало чем-то вроде филиала милиции. Точно не знаю.
2. Электрики, водопроводчики и пр. Теперь никто не заставляет обращаться именно к этим электрикам-водопроводчикам, но они остались.

А председатель с бухгалтером занимаются всякими перерасчетами, текучкой "вот у нас третий день батарею не меняют" и т.п. Я, честно говоря, на приеме ни разу не был, подробностей не знаю.

[dmitrmax.livejournal.com]

> "вот у нас третий день батарею не меняют"

Ты, кстати, не рассматривал возможность использования багтрекинга для этого дела?

[sergey_cheban]

Во-первых, я всего лишь ревизор. Ну, иногда еще ключи от свежепоставленных почтовых ящиков разнесу, о собрании народ оповещу, и т.п., но не более того. Во-вторых, а смысл? Компьютеризированных квартир - намного меньше 50%. В-третьих, до того сантехника, который будет ставить батарею, компьютеризация точно не дойдет.

Не вижу смысла, короче.
Опять же, сервера нет.

[sergey_cheban]

http://sergey-cheban.livejournal.com/4647.html?thread=10279#t10279 - еще немного на ту же тему.

[a48.livejournal.com]

а сдавать в вашем доме нечего (подвалы, надстройка мансард, рекламные площади)?

а как так получается, что с тысячи квартир (в среднем наверное никак не меньше 50 метров) по рублю с метра получается 24 тысячи (два раза по 12) зарплаты?

как вы умудрились получить кворум на собрании при тысяче квартир?!

есть ли в Питере дотации города за услуги ЖКХ (в Москве они крайне существенны). если да, то сохранились ли они после перехода к ТСЖ? если да, то как это технически происходит?

аналогичный вопрос про льготные категории граждан (инвалиды, малоимущие), которые имеют право на персональные дотации (скидки). сохранились ли они? как технически?

[sergey_cheban]

Сдавать - почти нечего. Это стандартная девятиэтажка 504 серии в центре квартала. Впрочем, есть помещения "для веников" под лоджиями на углах здания, но пока с ними ничего не происходит.

АУР - это не только зарплаты, но и ЕСН, и принтер-картриджи-бумага.

Кворум наскребли с трудом. Но наскребли. (Если не наскребли бы - пришлось бы проводить собрание в заочной форме). Во-первых, часть квартир не приватизирована, за них голосует город. Во-вторых, не поленились перед собранием пройтись по квартирам, всем напомнить и пригласить. В-третьих, за две недели до "официального" собрания было предварительное, на котором можно было спокойно задавать вопросы.

Дотации существуют, хотя недавно их сильно урезали. Они сохранились. Деньги перечисляются на счет ТСЖ. То же самое и со скидками: все скидки-льготы-дотации-компенсации подкреплены финансированием, и ТСЖ может эти деньги получить.

[a48.livejournal.com]

"ТСЖ может эти деньги получить" - как? платит ли ТСЖ полную стоимость услуги и потом получает отдельно компенсацию назад или идет частичная оплата подтвержденная документами о праве на льготы? кто и куда ходит с подтверждающими документами? самому льготнику ТСЖ выставляет льготную квитанцию?

а оформлением (межеванием итд) земельного участка не начали заниматься?

притер-картриджи-бумага - это значительные расходы за счет необходимости выставлять каждый месяц тысячи квитанций?

а если кворум наскребли с трудом, то значит из проголосовавших должно было быть почти стопроцентное согласие с ТСЖ? откуда у вас такие прогрессивные жители? :) и как голосовал город?

[sergey_cheban]

Насколько я знаю, ТСЖ получает от города живые деньги. А потом платит водоканалу, лифтерам и пр. полную стоимость услуг.

Оформлением квитанций в Питере занимается ГУП ВЦКП (http://kvartplata.info). Берет за это 6 рублей 10 копеек. Теоретически, ТСЖ может само печатать квитанции, но я не вижу в этом смысла: и софт нужно покупать, и печатать как-то, и ответственность за правильность расчетов появляется... Оплата квитанций - либо в сбербанке, либо в петроэлектросбыте. А вот с оплатой через автомат облом вышел: деньги улетели в ГУП ВЦКП, пришлось их оттуда доставать.

Принтер-картриджи-бумага нужны для печати платежек, объявлений и т.п. В начале деятельности ТСЖ нужно все и сразу. Думаю, сейчас расходы на канцтовары должны были уменьшиться.

Оформлением земли попытались заняться, но не набрали кворума (там 75% нужно). И вроде бы хорошо, что не набрали: там какие-то подводные камни вылезли (кажется, просто в копеечку обходилось все это межевание). Думаю, когда-нибудь очередь дойдет и до этого, но не сейчас.
Тем более, что по большому счету с межеванием мы уже опоздали: на крошечном пятачке прямо под окном у председателя вот уже третий год строится небоскреб. Три этажа уже построили. Уплотнять застройку дальше - совсем некуда.

Среди проголосовавших согласие на ТСЖ было почти 100%. Было примерно пять несогласных "бешеных теток", все остальные - либо не пришли, либо были за ТСЖ. Город сейчас голосует за создание ТСЖ (раньше, говорят, воздерживался). В правление выдвинули по одному человеку от подъезда. Я вместо правления пошел в ревизионную комиссию: там возможностей повлиять на ситуацию в случае чего больше.
Не обошлось, конечно, и без курьезов. Второе собрание. Три человека выступили, по десятому разу разъяснили все преимущества ТСЖ перед другими формами управления. Вопросы. Встает пенсионер: "Так а за что голосовать-то?".

С курьезами, кстати, и сейчас все в порядке. Повесили новые почтовые ящики, я разношу ключи. Меня раз пять спросили, почём. И очень удивлялись, что бесплатно. А один человек умудрился даже отказаться от ключей (потом, правда, сам пришел и забрал).
Или вот еще председатель рассказал, что по дому ходили какие-то мошенники, и собирали деньги на его похороны.
Или еще. У нас во всем доме еще с давних пор стояли домофоны. Когда организовали ТСЖ, все эти домофоны были переданы на обслуживание одной фирме. Тем не менее, какая-то другая домофонная фирма решила разослать свои счета. Кое-кто даже эти счета оплатил.

А Скоблова можно найти, например, в фидошной spb.flats. Где ещё - не знаю.

[a48.livejournal.com]

Оформлением земли попытались заняться, но не набрали кворума (там 75% нужно)

это каким документом определяется? в ЖК ничего такого нет, земля просто по факту принадлежит на праве долевой собственности жителям, голосовать тут ни за что не надо.

И вроде бы хорошо, что не набрали: там какие-то подводные камни вылезли (кажется, просто в копеечку обходилось все это межевание)

межевание стоит дорого. но вообще-то стоимость межевания не должна беспокоить собственников, им необходимо просто обратиться за оформлением права собственности и им не могут отказать (если межевания нет, должны провести). это теоретически. практически, конечно, тем, кто сильно хотел приходилось платить. впрочем, в Москве это все равно не помогало до последнего времени, участки просто не передавали и все. в последнее время это вроде бы изменилось. есть даже специальное московское постановление, в котором в частности сказано: "Необходимо Департаменту земельных ресурсов включать в приоритетном порядке в планы межевания жилые кварталы, в которых расположены многоквартирные дома, управляемые ТСЖ, ЖК, ЖСК, обеспечив необходимым объемом финансирования работы по межеванию. При этом не взимать с ТСЖ плату за работы по формированию земельных участков".

Думаю, когда-нибудь очередь дойдет и до этого, но не сейчас.
Тем более, что по большому счету с межеванием мы уже опоздали: на крошечном пятачке прямо под окном у председателя вот уже третий год строится небоскреб. Три этажа уже построили. Уплотнять застройку дальше - совсем некуда.

ну, для вашего дома это, наверное, пока некритично, а для старых домов (в Москве) оформление участка в собственность сильно повышает защищенность против рейдерских действий (признания дома аварийным и сноса).

[sergey_cheban]

Насчет земли я сейчас точно не помню, да особо и не выяснял. По-моему, проблемы были именно из серии "межевание - за счет ТСЖ". Возможно, сейчас это уже утряслось.
Что касается 75% - возможно, это в уставе ТСЖ прописано.

[brus.livejournal.com]

А почему Вы решили, что для оформления земли нужно 75% собственников? Насколько я понимаю, это регламентируется ст. 44 и 46 ЖКРФ. А там по ряду вопросов нужно простое большинство решений собственников, а по некоторым - более двух третей (т.е. хватит 67%).
Я сам председатель ТСЖ и сейчас как раз собираюсь оформлять землю. Говорят это долго и сложно, но делать это надо.

[sergey_cheban]

Посмотрел сейчас в устав ТСЖ. Скорее всего, там действительно было 2/3, а не 3/4: дело довольно давно было, а я писал по памяти.
Что касается оформления земли - для нашего конкретного дома я не вижу в этом большого смысла (т.е. эта задача вполне может подождать лет десять). Но это именно для нашего дома.

[sergey_cheban]

Да, кстати, еще два момента.
1. Собрание проводили в ближайшей школе.
2. Можно еще у Анатолия Скоблова поспрашивать. Он тоже в ТСЖ, и вроде как доволен.

[a48.livejournal.com]

а этот коммент (http://sergey-cheban.livejournal.com/4929.html?thread=15169#t15169) не дошел что ли? :)

а где его можно поспрашивать?

[kot-parmenid.livejournal.com]

Я председатель ТСЖ в Выборгском районе. Добавил Вас во френды.
Если что - обращайтесь по обмену опытом.

[dmitriy-ye.livejournal.com]

"8. Неплатежи. Их не так уж много, но по карману ТСЖ они бьют чувствительно: водоканал и прочие монополисты выставляют счет ТСЖ, и их не интересует, кто из жильцов сколько не заплатил. Платить приходится за счет ремонта крыш и подвалов."

То, что вы погашаете долги перед "Водоканалом" за счет денег сданных на ремонт называется «нецелевое использование средств». Это по сути административное правонарушение. И вы как председатель ревкомиссии должны это пресекать.

В отличие от УК у ТСЖ, поскольку оно является некоммерческой организацией, все платежи целевые. Если собственник внес плату за ремонт, то вы имеете право потратить эти деньги только на ремонт!

[sergey_cheban]

> В отличие от УК у ТСЖ, поскольку оно является некоммерческой организацией, все платежи целевые.
А на закон сослаться можете?
Я вот только вижу в http://www.consultant.ru/popular/nekomerz/71_6.html#p579, что средства должны расходоваться на цели, предусмотренные учредительными документами. С этим всё в порядке.